エイブル不動産の主催。
品川の新高輪プリンスホテルで行われた。

リフォーム会社などのブースが並び、また大小５つのイベント会場では様々なセミナーや講演会が行われていた。

化粧品会社などのブースもあり、こちらはようするにセールス。エイブルはこれらから参加費をとっているのだろう。

エイブルが招待してくれたので、参加して来た。
私の目的は勝間和代の公演。
たった４０分間の短いものだったけれど、とてもとても良かった。

勿論テレビなどでも頻繁に見かける人だけれど、テレビと違って本人がひとりで喋りまくっているし、そしてテレビと違ってカットもない。
テレビっておそらく相当編集が入っているのかな、と思う.


４０分という時間もちょうどよいと思う。
人間の集中力と言うのはそれほどは続かないはず。

非常に頭の回転が速い人。
段々と加速がかかり、最後の方には喋るスピードにこちらの理解力がついていかないのが難といえば難だった。

そして何だろう。
女性だから。
男性とは違う女性ならではの柔らかさみたいなものもあって。
でも男っぽさもあって。とても良かった。

#勝間和代　#エイブル全国賃貸オーナーズフェスタ
えーと。ここの日記は関係ないと思うのだけれど。
一応入れてみます。ハッシュタグ(’◇’)ゞ

ちょっと前の話し。

２０３号室の女性から騒音の苦情があった。
「１０３号室の人が大きな音をたてる。毎日ベランダでタバコを吸うのだけれど、ドアを閉める時に大きな音をたてる。それから友達がよく来て騒いでいる。」とのこと。

不動産屋さんに相談すると、
「騒音問題というのは難しい。もしかしたら２０３号室の女性にとっては、そもそも”タバコを吸う”というのがストレスになっているのでは？　それが騒音という形に転嫁されているのかもしれないし。」と言われた。

なるほどと思った。確かにそういうこともあるかも。


それにしても。下の階の人から上の階の人への騒音苦情というのはあるのだけれど、逆は今回が初めてだった。

それから「友達がよく来て騒いでいる」というのは、たった１回だけのことだと分かった。

以下、ひみつにて。

うちのアパートも築約３０年。
そろそろ色々なことを考えなければならない。

一番簡単なのは売ってしまうということ。
以前はまったく来なかった不動産屋さんからのダイレクトメールが、数年前から来るようになり、最近は毎日のように来る。「売りませんか？！」。
今が売り時なのかも。

でもね。
私はおんぼろな建物って結構好き。
古くておんぼろだけれど手入れがちゃんとされている建物。
コンクリートより木造が好き。

不動産サイトを検索すると、築５０年以上の物件がゴロゴロ。
戦前のものもある。

明るくペイントされて。外壁とかも補修されて。
植木とかも手入れがよく。きれいに清掃されて粗大ごみが放置されていたりしない。すてきなアパート。
いいな。新築より全然味がある。

中央区とか新宿区とか。文京区とか。台東区。
町全体も味があって、便利なエリア。
私が若者だったら、トイレが共同だろうと絶対にこういう所に住むかも。
家賃に７万円も払って。しかも職場まで１時間なんて嫌だ。
徒歩で通勤できる所に住みたい。
お金もだけれど、時間も節約したいし。

↓は新宿区のもの。築５５年。不動産会社の名前は「朗らか社」！
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinjuku/jnc_000018770235/?bc=100074685241

↓こちらは西新宿近く。築４７年。やっぱり手入れがよさそうです。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinjuku/jnc_000013354640/?bc=100068208202

↓こちらも良い感じ。後楽園の観覧車？が見えます。角地。シュロの木がアクセント。外壁の色も良い。傾斜地？なのもよい。運気が上がりそうな部屋。
築６１年で家賃３万７千円。強気の設定。新着情報という形で募集されていて、空室も１部屋しかないみたい。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_bunkyo/jnc_000019380284/?bc=100078087380

２０３号室の女の子からメール。

”７月分家賃の振込みを本日しました。遅れてすみません”とのこと。
え。まだ今日は２日なのだけれど。
とても真面目。ありがたい。

以前、庭に落下していた洗濯物を拾い上げ、ドアノブにかけてあげたことがあった。
この時は、”ありがとうございます。いつもお庭をきれいにしていますね”という手紙をもらった。

彼女から見れば、私はお母さん世代。
メールや手紙の文面もそんな感じ。

お礼を言われるのは嬉しい反面、ちょっと複雑な感じ。
昔は、入居者さんのほうが、年上だったから。

１０２号室がやっと決まった。
とはいえ、空室期間は１ヶ月弱だったから、それ程でもないのだろうけれど、今までを思えばやはり不況だな、と思う。
空きが出る度、この先、永遠に埋まらないのでは？などと思ってしまう私はやはり損な性分だと思う。

今回は、やっと念願のミニ××さん以外の地元の不動産屋さん。今までずーっと開業以来、ミニ××さんかエイブ×さんだったから嬉しい。

地元の不動産屋さんもインターネットの広告に載せている、とのことだったのだけれど、今までうちの物件の情報を見たことがない。
今回も全然出てこないので、聞いて見たら、「え？　載せてますよ」
「でも見つけることが出来ないのですけれど・・・」
「そんなはずは。調べてみますね」

結果、やっぱり手違いで載っていませんでした。
そして掲載された途端、すぐに成約。
うーん。もしかしたら今までも載っていなかったのかも。


成約以来、不動産屋さんは何回も何回も電話をくれて、契約書を作成している。
これも面白い。ミニ××さんは、そんなことをしなかったから。

物件は借地権か、とか、抵当権がついているかどうか、とか。
そんなことも今は入居者に説明しなければならないのだそう。
持ち主がある日突然入れ替わって、状況が変わるかもしれないからだそう。

それにしても不況だな、と思う。

アパート経営が大変なことになっている。

今年の４月の末日入居の１０２号室から、退去通知ハガキが来たのが昨日。て、まだ２ヶ月も経っていないのですけれど。
中央官公庁勤務の立派な人が入居したので、喜んでいたのですが、やっぱり立派過ぎた？　家賃が職場補助で出るみたいだし、金銭的にも困っていないようだから、（短期引越しで）礼金や仲介料が無駄になるのも気にならないのだろう。

こんなことは初めて。
大抵の人は４年ぐらい入居されるもの。

ふと、ここで気が付いたのだけれど、１０２号室ってここ最近入居期間が短い。
今回の人の前の人が１年２ヶ月、その前が１年９ヶ月で退去している。うーん。何か出るのだろうか？
その前が６年ぐらい居たはずだから、そんなことも無いだろうけれど。

更に今日には、９割方入居が決まったと思われていた１０３がキャンセルになりそう、という電話を受けた。
何でも急に３ヶ月の京都出張が決まったのだそう。

不動産屋さんは「８月契約発生で、８月分はフリーレントということでお願いできますか？」。
フリーレントとは何か聞くと、ようするに無料とのこと。
もう面倒だし、担当の方（店長さん）も頑張っているようなのでＯＫした。

うーん。
うちのアパートも築２０年を超したし、魅力がなくなってきたということだろうか。
歳を取っていく自分自身とダブり、落ち込む。

平均睡眠時間６時間ちょっとの日々が続いていて、疲労が累積している。
クラスの主婦３人は本当に頑張っていると思う。

１０３号室のリフォームの見積もりが届く。唖然とする金額。塗装やクッションフロアの張替えなど、幾つかキャンセルして、植木屋さんの支払い分ぐらいを何とか減らした。
うちのアパートは果たして儲けが出ているのだろうか。

早く職を見つけなければ不安でしょうがない。

今日は１０３号室のお引越しの立会い。

この娘は引越し早々、「水道の蛇口が古いタイプで全自動の洗濯機に対応出来ない。今すぐ換えて！　明日は仕事だから」みたいなことを言ってきて、びっくりさせられたことがあった。

けれど、ちょっと話しをしてみると、無邪気で素直で、存外やりやすかった。わりとよくコミュニケーションをとったほうだと思う。
庭や共用廊下に荷物が溢れがちなのは困ったけれど。
家賃も遅れがちだったが督促せずに入金されたので問題はなし。

リフォームを手配しなければ。
キッチンをＩＨに変え、インターフォンをモニター式に変え、あとはカーペットからフローリングに変更かな。

今日は、植木屋さんを手配したし、何かと出費がかさみそう。
植木屋さんは例年、頼んでも数ヶ月待ちのことが多いのだけれど、「来週には伺えますよ」と言われてびっくり。
不況なのかな。
結局１ヶ月後にしてもらった。

まだ、ちょっと早い。
今年は寒いし。
葉っぱがぐんぐん伸びるのもこれから。

先日成約した１０２号室の明細書がエイ×ルより送られてきたのだけれど、仲介手数料の他に特別広告費という、よく分らないもの（それも結構な金額）が引かれている。
ここ１０年近く、ずっとミニ×ニで成約されることが多く、エイ×ルは久しぶりだったので、ちょっとよく分らない。

で、ネットで検索してみたら、あっさりヒット。
便利な世の中になったと思う。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/2195866.html

ようするに、エイ×ルは、借主からの仲介手数料を安くする分を、代わりに貸主から取っている、ということのよう。

宅建法では、仲介手数料というのは、本来、借主貸主を合計して家賃の１ヶ月分しか取ってはいけない、以前は、不動産屋さんは、借主から１ヶ月分貰っていて、貸主からは取らなかった、など、へぇ、と思う情報が、上記ＨＰの回答には書いてあって、役にたった。

そういえば、昔、うちも祖母の時代は、仲介手数料なんて払わなかった気がする。

エイ×ルは、あと、契約日と家賃発生日（引越し日）が違うのも、ミニ×ニとは違う。

普通は契約日イコール家賃発生日なのだけれど、契約日のほうが早くなっている。

これは、でも、考えてみれば大家有利というか、気が変わってキャンセルなどがしにくい為の処置らしい。

２年後の更新は契約日になるので、この辺りも入居者さんは、どうせなら粘って、契約日が引越日になるよう、頑張ったほうが良いのかも（うちとしては、そうでないほうが勿論有りがたいけれど）。

それにしてもエイ×ルは、しっかりしているなぁと思う。
昨今の大家不利市場を見極めている。
エイ×ルとしての取り分の総額は少なくなるけれど、借り手にとっては、有りがたいだろう。
何で今までずっと成約が取れなかったのだろう。

それから上記ＨＰにやはり書いてあったけれど、法律と違うことが実際にまかり通っているのなら、何の為の法律だろう、と思う。
政治家との癒着なのかな。

３月末で空室になった１０２号室に入居申込者があり、早々と決まる。
中央官庁勤務の３０代男性で肩書きもあり、結構な年収。何もうちなんかにと思うけれど、このおんぼろさ加減が良いのかな、と嬉しくなったり。総務課の許可をただ今申請中だそうで、つまりは家賃補助が出る、ということだと思う。家賃も敷金礼金も値切らなかったし、有りがたい。

２０３号室の女の子から緊張した声で電話。
本日２０日までには必ず払うという約束だった４月分家賃（３月末日期限）が振り込まれておらず、「２３日まで待ってくれないか」とのこと。
これは断る。
「明日には保証人さんに連絡する」ときっぱり伝えた。

一応、「明日中に振り込まれれば連絡はしない」と譲歩したのだけれど、それは出来ないそうで、ならば仕方が無い。

お財布を落とした。フィッシング詐欺にあった。
違う口座に振り込んだ。
数ヶ月前から様々な理由で入金が遅れてきた。

今月分は「お給料日が違う日になったことを忘れていた」だったけれど、やっぱり結局払えない。
２３日にはどこからか入金があるそうだけれど、それはお給料ではないそう。この辺で保証人さんに連絡を取ったほうが良いと思う。
向こうも滞納額が膨らんだ後で連絡を受けても、寝耳に水だろうし。

先週は相続税を完済した。
祖母が亡くなって２０年近い。
バブルがはじけた直後の相続だったから大変だった。
分割して毎年払い続け、やっと支払い終えた。

祖母の記憶も大分薄れ、もう夢に見ることもなくなった。

ダイアリーノート、しばらく更新しなかったら、ログアウト状態になっていた（-_-;

３０日は退去者の立会いと内装工事の人との打ち合わせの為、東京の家へ。
これらが済み、ちょっとかがんで掃除をしていたら、いきなり腰が固まってしまった。
ぎっくり腰の軽いタイプ？
今もまだ少し変。
退職した翌日の出来事だから、ちょっと凹んだ。

この日は２０３号室の女の子から電話があった。
「お給料日が変わったことを忘れていたので、家賃の支払いを２０日まで待って欲しい」とのこと。
遅延が始まったのは、１０月頃からだろうか。
「お財布を落とした」
「フィッシング詐欺にあった」
「間違えて違う口座に振り込んだ」
などなど、毎月色々な理由を言ってくる。
何なんだか。
本当のことを言って欲しいと思う。

平気で嘘をつく人というのは私の理解の外にある（嘘と決まったわけではないけれど）。

週末はＴさんと金時山へ行く予定。
晴れると良いな。
腰が治ると良いな。

昨日の減価償却関係のことで税務署に電話をしたら、何か予想と違う答えを貰った。

償却しそこなって数年放置しておいた分を、今年償却しようと思ったのだけれど、それは出来ない、とのこと。
最初に出た人が分らず、折り返しかかってきた男性の見解は、このようだった。

本来なら、耐用年数が終わって、９０％の償却が終わった時点で、更に９５％まで償却するべきで、今の時点では出来ない。
ただし、法律が変わって償却出来ることになった最後の５％に関しては、５年間かけて償却出来る、とのことだった。

納得いかず。
税務相談室のほうに聞いたら、こちらの女の人は、あっさり、”大丈夫ですよ～”。
再度、色々説明しても、”大丈夫ですよ～”。

先程、税務署で駄目と言われたことを伝えると、折り返し返事をする、と言われ、しばらくして電話が来て、”やっぱり駄目でした。えへへ”みたいな感じだった。

しまった。

最初から税務相談室に電話をし、そこでＯＫを貰い、確定申告書には”税務相談室の了承済み”みたいなことを摘要欄に書くべきだった。

税務署＞税務相談室の力関係だから、税務署側で不可が出たら、これはもう覆せない。

あるいは、最初からそ知らぬ顔で、償却してしまうべきだったかも。もとより大した額ではない（私達にとっては、大きい額だけれど）。

税務署というのは、人によって見解がまるで違う、ということは、２２年前、アパートを建てる時に学習したはずなのに、すっかり忘れていた。

あの時は大変だった。
億以上の贈与税がかかる、と言う人、一円たりともかからない、と言う人、幾らかはかかる、と言う人、３種類に分かれた。

皆さん曰く、実際にどうなるのかは、その時になってみなければ分らない。その時の担当の職員の判断になる、とのことで、呆然とした記憶がある。
今、思い出しても、怖い。

そして結局、贈与税はまったく課税されなかった。

ところで、税務相談室というのはコールセンター化されたよう。
各税務署にかけると、今ではガイダンスが流れ、相談を選ぶと、係りが出るのだけれど、この人達は、おそらく、どこかのセンターにいるのだと思う（昔はそれぞれの税務署にいたはず）。
だから、オペレータっぽいというか感じが良い。
税理士さんとか資格をを持っている人達だと思うけれど、大変な仕事だな、と思った。

確定申告書類の作成に取り掛かっている。

アパートも今年で築２２年になり、減価償却の耐用年数が次の確定申告で切れる。未償却額１０パーセントの行方が気になり、ネットで検索したら、新しいことが分った。

まず、私は、今まで様々なものを、未償却額１０パーセントで放置しておいたのだけれど、これは、実は、耐用年数までは、定率なり定額で償却し、その後は、５パーセントになるまで更に償却出来たのだということ。

次に、最近法律が変わり、１００パーセントすべて減価償却が出来るようになった、とのこと（帳簿上は忘れない為に１円だけ残しておく）。

知らなかった。

考えてみれば、私が簿記を習ったのは、もう２０年も前。
税法も年々変わるし、チェックが必要なのだな、と思った。

税務署というところは、間違えて低く申告するとチェックが入るけれど、その逆とかは言ってくれないから。

非常に有りがたい改正。

今年はお餅をたくさん頂いたので、鏡餅を自作してみた。
鏡開きの今日、ほどよく乾燥しているその鏡餅で、カキモチを作った。
少々揚げすぎて苦くなったけれど、初めてにしてはよく出来たと思う。
何でも作ろうと思えば作れるということを再認識。

夕方、いつもアパートのリフォームを頼んでいるＴさんより、携帯に着信有り。
何だろうとかけ直すと、「特に用事はないけれど、ヒマだから新年のご挨拶。就活はどうなりましたか？」と相変わらず無邪気な人。
私のような癖のあるタイプにも、全然気にせず、ストレートな球を投げてくる。
て、第一、私はお得意様なのですけれど。
けれど、この明るさは貴重。
どうもありがとう。

Ｔさんによると、彼が関係しているアパートでは、家賃未納者が多く出ているとのこと。
やっぱり相変わらずどっぷりと不況だよね。

２０３号室は、一部未入金だった１２月分と１月分の両方を払ってもらえたけれど、来月分はどうかな。
仮に失業中だったとしても、まだ若い女の子だから、就職先はいくらでもあると思うけれど、何か思いつめそうなタイプだし、諸々心配。

203号室の１２月分家賃が未だ入らない。
正確に言うと、一部未収。
１７日に７割方、入金されたのだけれど、残りはまだ入らない。

不動産屋さんに間に入ってもらって、現在確認中なのだけれど、本人曰く、「ちゃんと満額入金した」、とのこと。
念の為、銀行に問い合わせると、そんなことはなく、必要とあらば、入金額の証明書も出してくれるそうなので、その点は、ほっとした。

彼女は、１０月分も１１月分も、大幅に遅れている。
１０月分に関しては、”お財布を落とした”。
１１月分に関しては、”フィッシング詐欺にあった”とのことで、非常にｆｉｓｈｙ。
中々電話に出ないし、留守電にメッセージを残しても、連絡をくれないことが多く、誠意が感じられない。

１２月分にしても、必ず１７日までに入金します、ということだったので、待ったのだけれど。

明け方、心臓の痛みで目が覚める。
おなじみの何ちゃって狭心症。
５分ぐらいで終わりになるけれど、結構苦しい。
１年ぶりぐらいかな。

ストレスは多々あるので、彼女の為だけでないけれど、彼女の分も２、３割方はいっていると思う。

おそらくは失業したのかな、と思う。
だったらだったで、ちゃんと言って欲しい。

保証人さんに連絡を取ろうにも、まずは本人に了承を取らないと、あとあと面倒だし。

難しい。

昨日は、東京の家に行ったのだけれど、困った場面を目撃してしまった。

私の家はバス停の前にあるので、バス待ちの人達が常時、数人いる。
昨日、私が家に到着した時も、年配女性と若い女性がそれぞれ１人ずつ立っていた。

その人達を、隣家のご主人とおぼしき男性が怒鳴りつけていたのだ。
曰く、「ここはうちの敷地だ！　越境するな！　出て行け！」。

実は、以前にも一回、その時は女性の声が、同じように家の窓から外に向かって、「出て行け」と怒鳴っているのを聞いたことがあって、あれ？とびっくりしたことがあったので、今回で二回目。

今回の男性は、窓からでなく、わざわざその場まで出向いて怒鳴っていた。

しかし。

このうちは、塀や門柱を作っているわけでなく、というより、家が建ってから庭の部分は、レンガひとつ敷き詰めるわけでなく、そのまんま。まるで未だ工事中みたいな様相をしていて、外の歩道と家の敷地の間には、隔てるものは何もない。

太陽の動きとともに、街路樹の陰は移動して、バス待ち客も一緒に移動するから、二歩や三歩、どうしても越境する人達も出ると思う。
それが嫌なら、門でも作ればいいのに、と思うし、第一、賃貸ならともかく、持ち家で怒鳴りまくる、と言うのは、あまり頭の良い人のすることではないだろう。

性格の悪さより頭の悪さのほうが厄介だと言う事は、よく分っているので（自分もそう）、困ったな、と思う。

今に、うちのアパートに対しても何か言ってこないかな、と心配していたら、母親に「取り越し苦労はするな」、と言われた。
はいはい、仰るとおり。
でも、私は馬鹿だから、事がおこってから対処することは出来ないんだよね。
だから、ついつい考えてしまう。

て、本当に困った隣人だ。

２０２号室、Ｙさんが本日お引越し。
立会いをしたのだけれど、信じられないぐらい汚い部屋だった。一度も掃除なんてしたことがないのではないのだろうか。

とても靴を脱いで入室する気になれず、「履いたままでいいですか？」と思わず口にしてしまった。
失礼じゃなかったかと、後で悶々と悩んでいるのだから、私もとことん小心。
また、最後まで妙な表情をしていたのは、私が敷金返還の話しをしなかったからなのでは？と、これも後で気が付いた。
うちは基本的に全額返すけれど、この残骸のごとき部屋を見ると、そんなことは考えたくなかったのかも。

こういう人には、金運は来ない。と思う。